而美国成熟的金融市场体系则渗透于产业链的各个结点，是养老市场化发展的重要基础，中国还不具备这种条件，照搬美国模式很难：

房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。

养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。

美国养老地产不仅配套设施等硬件非常完善，软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。比如大家比较熟悉的太阳城中心老年社区。

美国养老地产运营贡献的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回报率达6%-8%，中国一线城市的租金回报率仅2%-3%，行业收益与风险严重不匹配。

美国养老业扶植政策虽少，但REITS 享免税待遇，而中国针对营利性养老机构的优惠政策形式单一、力度有限，与日本等福利型养老国的差距更为显著。

中美文化存在巨大的差异性，最典型的就是中国老人不能接受远离家人，完全在一个老人社区中的养老方式。

机构设施模式：是由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。

住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。

日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点，一般来说，100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。

三种符合国情的开发模式可供考虑

这种模式的优点是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发；“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。

第一个要点是采用“会员制模式”盈利，这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点，但是经过市场验证和深入了解，我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式，因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”，如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务，仅仅提供物业供老人居住，那么市场是很难买单的。

各类会员的费用结构设计和金额确定实际上是一个非常具体和有创造性的工作，需要结合企业的财务情况和项目当地的市场条件进行详细的多方案财务测算。

第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务，又可以使用医保，降低老人的支付门槛，这是项目的核心吸引力。

同时，物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务，支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能，楼上为养老功能；也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能，其余为养老功能。

这种模式针对的主要客户并不单单是老人，还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。

主题社区的打造主要从四大方面入手，包括环境体系、项目体系、服务体系和居住体系；功能平台要围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间这五大需求来构建。

来源 | 旅思马记

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