《意见》基本原则中，与农旅项目相关的还是土地问题，《意见》提到：

坚持守住底线、防范风险。正确处理改革发展稳定关系，在推进体制机制破旧立新过程中，守住土地所有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损底线，守住生态保护红线，守住乡村文化根脉，高度重视和有效防范各类政治经济社会风险。

看到这里，大多数人可能会觉得农旅项目是不是未来就没法发展了，农地上不能建设施了，解决不了这块，何谈一二三产融合？何来吃住行、游购娱；要找到一块合规的土地谈何容易？

其实不然，《意见》对未来土地的使用和放宽，其实在这次《意见》里已经说得很清楚。

首先，我们要明白城乡要素合理配置的核心，那就是：

促进各类要素更多向乡村流动，在乡村形成人才、土地、资金、产业、信息汇聚的良性循环，为乡村振兴注入新动能。

1、维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。提升城市包容性，推动农民工特别是新生代农民工融入城市。

2、建立城市人才入乡激励机制。吸引各类人才返乡入乡创业。重点提到引导规划、建筑、园林等设计人员入乡。允许农村集体经济组织探索人才加入机制，吸引人才、留住人才。

乡村要振兴，离不开整体规划。能否在这一轮乡村规划里找到农旅项目的突破口？就看各位是否提前明白大我、小我的融合。

3、改革完善农村承包地制度。完善农村承包地“三权分置”制度，在依法保护集体所有权和农户承包权前提下，平等保护并进一步放活土地经营权。健全土地流转规范管理制度，强化规模经营管理服务，允许土地经营权入股从事农业产业化经营。

只有土地活用，才能真正的带动农业产业化发展。

4、稳慎改革农村宅基地制度。加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。

这一条非常重要：放活宅基地使用权和盘活闲置房屋，毫无疑问为将来乡村振兴过程中，新业态的导入留出了足够的空间。

《意见》还提到：允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。

5、建立集体经营性建设用地入市制度。

•     在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；

•     允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；

•     推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；

•     推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

这是此次文件的一大政策突破，过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。这一政策会极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。

目前还在审议的《土地管理法》修正案草案提出，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

显然从政策来看，国家对将来土地的整体规划和农旅项目发展、升级，开了一个口子。

但由于要满足有偿退出、农民自愿的条件，还涉及村庄所处的规划要求和空间位置，决定了这些闲置宅基地能否转为集体经营性建设用地，以及转化的价值。

而整个《意见》的主要目标是：到2022年，城乡融合发展体制机制初步建立；到2035年，城乡融合发展体制机制更加完善；到本世纪中叶，城乡融合发展体制机制成熟定型。城乡全面融合，乡村全面振兴，全体人民共同富裕基本实现。

最后，作为农旅项目及乡村旅游项目开发经营的我们而言，如何在新的一轮土地整体利用规划中，明确投资目标，找到合规的出路才是既符合政策又保证长久效益的明智做法。

来源 | 绿维文旅

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